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[칼럼]서울 부동산의 魔力

"역세권.신규분양.원스톱.스마트" 로....증세밖에 ??

김근식 대기자 | 기사입력 2020/10/27 [16:46]

[칼럼]서울 부동산의 魔力

"역세권.신규분양.원스톱.스마트" 로....증세밖에 ??

김근식 대기자 | 입력 : 2020/10/27 [16:46]
정부의 융단 폭격에도 불구하고 서울 강남 역세권을 중심으로  한 부동산은 마이웨이하고 있다.(서울 2호선 삼성역)
정부의 융단 폭격에도 불구하고 서울 강남 역세권을 중심으로 한 부동산은 마이웨이하고 있다.(서울 2호선 삼성역)

얼마전 더불어민주당 고용진 의원이 지난해 한국의 피케티 지수가 8.6으로 전년(8.1)보다 상승했다는 국정감사 분석 자료를 내놨다.

피케티지수는 프랑스 경제학자 토마 피케티가 고안한 것으로 가계와 정부의 순자산(부동산.금융자산 등)을 국민순소득으로 나눈 값이다. 수치가 높으면 일반적인 소득(월급 등)으로 부를 쌓는데 시간이 많이 걸리고, 일부 계층이 부동산 등 고가의 자산을 많이 소유하고 있다는 불평등 지수다.

GDP 대비 토지자산 비율도 4.0(2013)->4.3(2018)->4.6(2019)으로 부동산 가격 상승이 갈수록 가파라지고 있다. 일본.프랑스.호주(2.4~2.8), 캐나다.네덜란드(1.3~1.6)에 비해 월등히 높다. 부동산 버블이 절정기였던 1990년 일본의 피케티 지수가 8.3이었다고 하니, 한국 부동산의 상태가 얼마나 심각한지 알 수 있다. 게다가 이런 부동산 자산의 편중은 특히 서울을 중심으로 한 부동산 고공행진과 연결돼 있다.

최근 미국에서는 IT기업이 밀집해 있는 샌프란시스코를 비롯해, 맨해튼(뉴욕), 보스턴 등 주요 지역에서 월세 등 집값이 많이 내려가고 있다는 소식이다(리얼터닷컴). 코로나 팬데믹으로 재택근무가 늘어나면서 많은 비용을 수반하는 대도시를 벗어나려는 움직임 때문이다. 그러다보니 중심부 집값이나 월세는 내려가고 도심 외곽의 집값이 상승하는 현상이 나타나고 있다. 우리나라로 말하면 서울 강남 등 집값이 내려가고 서울 외곽 수도권의 집값이 오른다는 것이다.  

미국은 최근 IT기업들이 밀집돼 있는 샌프란시스코 등에서 재택근무가 확산되면서 도심 부동산값이 하향 흐름을 보이고 있다.(네이버 사옥)
미국은 최근 IT기업들이 밀집돼 있는 샌프란시스코 등에서 재택근무가 확산되면서 도심 부동산값이 하향 흐름을 보이고 있다.(네이버 사옥)

 문재인 정부 들어 내놓은 대책이 백약이 무효처럼 보이자 우리 젊은 세대들의 경우 폭등하는 서울 집을 사기위해 영끌(영혼까지 끌어모아) 구매라는 말까지 나오지 않았던가. 그런데 그동안 비싼 거주 비용으로 결혼이나 출산을 미뤄왔던 미국의 젊은 세대들은 가정을 꾸미려는 여유를 갖기 시작했다는 내용도 함께 전해지고 있다. 코로나로 인한 일시적인 현상일지는 아직 속단할 수 없다고 한다.

다만 지구촌 아래서 똑같이 코로나를 겪고 있는 이 시점에 왜 이렇게 미국과 우리가 다를까 하는 점이다.

미국은 올해 세계에서 가장 많은 코로나 확진자와 사망자가 발생했다는 불명예를 안고 있다. 그러나 주식시장에서는 언택트(비대면) 산업, 애플 마이크로소프트 아마존 구글 페이스북 등 이른바 빅테크를 중심으로 주가가 사상 최고치를 기록하는 등 코로나 아래서 상반된 두 얼굴을 보여주고 있다.

이들 IT공룡들은 코로나 사태가 오히려 이들의 존재가치를 높이며 코로나를 즐기는 일상까지 창출하고 있는 것이다. 미국을 포함한 세계의 수많은 일반 제조업과 자영업자.노동자들이 신음하고 있는 것과는 다르게 말이다.

미국의 페이스북 같은 경우는 앞으로 5~10년안에 직원 절반을 재택근무로 전환하고, 트위터는 직원이 원하면 코로나 이후에도 재택근무를 가능하도록 할 계획이라고 한다. 네이버 등 우리나라도 IT관련 일부 회사들이 재택근무를 하고 있다. 그러나 코로나 이후에도 재택근무를 할 수 있는 회사나 규모가 과연 얼마나 될까.

전통적 제조업인 자동차 등에 안주해온 독일을 포함한 유럽은 코로나 태풍앞에 외소한 등불처럼 경제기반이 흔들린지 오래다. 그래서 탈출구로 환경을 외치고 있지만 미국 등의 소극적인 자세로 당장의 먹거리가 되기는 녹록지 않은 상황이다.

재력이 있다면 나이가 들수록 의료.헬스.은행.음식점 등 원스톱 서비가 가능하면서 동시에 교통도 편리한 역세권 부동산을 선호하게 된다.(서울 역세권 주상 복합건물)
재력이 있다면 나이가 들수록 의료.헬스.은행.음식점 등 원스톱 서비가 가능하면서 동시에 교통도 편리한 역세권 부동산을 선호하게 된다.(서울 역세권 주상 복합건물)

한때 재래시장 상권을 보호해야 할 정도로 잘 나가던 우리나라 대형마트가 온라인 시장으로 혹독한 시간을 보내고 있는 것을 보고 있다. 모두 미래 흐름을 읽지 못했거나 미래 먹거리를 개척하지 못한 탓이다.

IT같은 미래첨단 분야가 아닌 한 양질의 재택 일자리가 쉽게 나오지 않는다. 그러니 미국처럼 도시 주변부로 이사갈 일이 별로 없을 것 같다. 오히려 우리나라의 경우는 편의점이든 택배든 낮은 임금의 서비스 일자리라도 만나려면 서울로 가야 한다. 여기에 다른 지방에는 없는 유무형의 가치(교육 문화 등)가 서울에만 유독 집중된 나라가 한국 아닌가.

일본의 경우도 도쿄 일극화’(一極化)가 이뤄졌지만 우리 서울처럼 심각하지는 않다.

한국 사람이 나이가 들면 전원주택으로, 시골로 갈까. 그렇지 않을 것 같다. 자연 수명은 늘어나는데 만약 경제적 여유가 있다면 각종 의료.헬스 등 건강관리를 받기위해 서울같은 대도심에 살아야 한다. 65세를 넘어 자동차 운전 면허도 반납하는 분위기인데 움직이려면 지하철이 있는 곳이 좋다. 이왕이면 음식점도 가까운데 있으면 더욱 바람직하다. 오래 살게 되는데 돈이 있다면 바로 이런 서비스가 One-Stop으로 갖춰진 스마트한-역세권-주상복합-신규 분양으로 눈이 돌려지게 된다.

그리고 일자리를 찾는 젊은 세대들도 가정이나 집 구매를 포기한다면 출퇴근이라도 편하게 할 수 있는 역시 서울 역세권(월세 등)으로 향하게 된다. 미국 같은 광활한 국토면적과 인구 규모가 아닌 이상, 앞으로 인구가 줄어든다고 말해도, 세금을 때려도 서울 부동산은 그래서 마이웨이(My Way)할 가능성이 높다. 2IMF 사태 같은 것이 오지 않는다면...그러나 경기가 확장됐다가 수축기가 오면 이런 흐름이 계속된다.

그렇다면 정부가 할 일은 무엇일까.  두가지 밖에 없다. 우리나라 총인구가 현재 서울 수준인 1천만명 정도로 줄어들 때까지 기다리면 된다. 그리고 당장 할 수 있는 또 한가지는  세금을  늘리는 것이다. 증세해서 그  돈으로 적당히 지역균형 정책으로 포장하고  생색을 내는 일 말이다.  지방은 어차피 인구가 줄어들어 상당수 지자체가 소멸될 것이다.

한국이 통일된다면....? 독일 같은 경우 통독 이후 양질의 일자리를 찾아 동독 주민들이 대거 서독을 찾으면서 옛 동독은 인구 감소와 함께 빈집이 늘어난  반면, 서독은 인구가 늘고 집값은 올라가고 있다.  인구 규모는 독일(약 8천3백만명)이 남북한 포함한 한국(약 7천7백만명)보다 약간 많다.  일본은 인구가 1억2천6백만명 수준으로 독일 우리보다 훨씬 많다. 그런데도 일본도 수도 도쿄를 중심으로 한 양극화가 오래전부터 고착화되고 있다. 

미국이나 중국같은 정도의 경제 규모나 인구, 면적이 아닌 이상  일본 도쿄나 한국의 서울처럼 '일극화(一極化)'라는 극단적인 양극화가 나타날 가능성이 높다는 의미다.

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